不動産を売却したときの責任問題

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

不動産を売った後に、その不動産に不具合や欠陥があった場合に、売主がその責任を負うのが瑕疵担保責任と言います。

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任の内容が変わり、契約不適合責任という名称に変わっています。

契約不適合責任

契約不適合責任には以下のような分類があります。

・物理的瑕疵：地盤沈下、雨漏り等、白アリや設備故障等の目に見える被害

・法律的瑕疵：違法建築等の法律に触れる不具合

・環境的瑕疵：ごみ処分場や火葬場が近い、道路騒音等の環境による嫌悪感を感じる事象

・心理的瑕疵：殺人事件や事故物件等の不安を感じる事象

ポイントは「売る時に知らせていなかった」という点です。知らせていればセーフなのですが、知らせていない場合に責任を追及される可能性があります。

買主は知らされていなかった瑕疵を発見した場合は、定められた期間内であれば、損害賠償や契約解除を行う事ができます。

契約書への記載

契約不適合責任の対象になるのは「対象となる瑕疵が売買契約書に書かれているか否か」になります。白アリがある場合も契約書に書かれていればセーフ。契約書に書かれていなければ買主が知っていたとしてもアウトです。

旧法の瑕疵担保責任は、売買段階で売主が気付かなかった「隠れた瑕疵」に対して、その責任を追及できるという、若干の曖昧さを感じる法律でしたので、文書にして「言った、言わない」を避けるためのルールに改められたとも言えます。

契約不適合責任で請求できる内容

契約不適合責任では、買主が請求できる権利が以下のように定められています。

・損害賠償請求

・契約解除

・追完請求

・代金減額請求

「追完請求」とは、故障がある場合に交換や修理によって、契約内容を満たすよう請求する権利です。また、交換や修理による追完請求ができない場合には代金減額請求を求める事ができます。

権利行使期間

買主が瑕疵について権利を行使できる期間は以下の期間です。

1年以内に不具合を買主に伝えるだけで行使できます。また、売主に悪意や重過失がある場合には、1年という期間制限にかかわらず責任を追及できます。

買主が権利を行使できなくなる時効は以下の通りです。

引渡しから10年以上経過して発見された不具合については、売主は責任を追及されることはありません。また、買主が瑕疵を発見しても、そこから、5年間何もしなければ権利は消滅します。

不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案

ここまで説明した契約不適合責任を振り返ると、売主の責任というのは売って終わりではなく長期的に残る物であることがわかります。

古い物件やワケありな物件を売る場合は、契約不適合責任が気になる方も多いかもしれません。これが一般の方向けに売らずんに、不動産買取会社に買い取ってもらう場合はリスクが減ります。

不動産買取においては契約不適合責任を問わない契約にする事も多く、手離れが良いと言われています。ですが、不動産買取の場合はどうしても査定額は相場の70％程度になってしまいます。

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