不動産を売る時にかかる税金

不動産売却に必要な税金

不動産を売却する場合には不動産仲介会社に支払う仲介手数料以外に、大きな支払いとして税金があります。

不動産売却の手続き時に支払う税金と、不動産売却により利益が生まれた時に支払う税金の大きく2種類があります。

売却の手続きに必要な税金

不動産売却の手続き時にもいくつか税金がかかります。

印紙税

印紙とは不動産売買契約書に貼る切手のような紙（印紙）の事で、印紙を購入し、書類に貼り印鑑で印紙の上に押印する事で納税したと見なされます。

印紙の金額は契約書に記載された不動産の契約金額によって決まります。下の表な金額体系になっています。なお、軽減税率という印紙税が安くなる制度がしばらく延長されており、2023年12月時点では、2024年3月31日まで延長されることがきまっています。

登録免許税

登録免許税は、不動産を登録（登記）する際に必要となる税金で、司法書士が法務局で申請する際に印紙を貼って納付します。

売主の場合は住宅ローンの抵当権が残っている場合は「抵当権抹消登記」が必要になります。

買主の場合は「所有権移転登記」というこの物件を所有したという登録が必要になります。また、新たに住宅ローンを組んで物件を買っている場合は「抵当権設定登記」という登録をします。

税額はそれぞれの登記ごとに異なります。例えば抵当権抹消登記の場合は1件につき1,000円です。ですが、これに司法書士の業務手数料が別途かかります。

仲介手数料の消費税

不動産仲介会社に仲介手数料を払う場合は、その仲介手数料に消費税がかかります。税率は10％と他の消費税と同額です。

仲介手数料は400万円を超える物件の場合は、価格に対して一定の税率のため、物件価格が上がれば上がるほど、仲介手数料も消費税も金額が大きくなります。

仲介手数料 = 物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

売却で利益が発生したときにかかる税金

不動産を売却した際に利益が残った場合に、その利益に所得税や住民税が課税されます。

不動産を購入した金額ー不動産を売却した金額＝プラスだった金額

費用も一部差し引かれますが、基本的には上記式の買った金額と売った金額の差額がプラスだった場合に課税されます。

課税される税目は3つあります。

・所得税
・住民税
・復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年までの支払いが義務付けられています。

所得税と住民税の計算方法は複雑なため簡易的に説明します。

所得税は所有年数で税率が変わる

所得税に関しては不動産の所有期間や居住用だったか否かで変わります。特に5年を超える場合と超えない場合で大きく税率が異なります。

5年以内の短期での売却益には39％近くの税金がかかります。これは、値上がりを見込んだ投機目的の不動産投資によって、不動産が異常に値上がりするのを抑制する意図もあると思われます。

譲渡所得に対する節税

不動産を売却して売却益が出た場合に、節税するには特別控除というものがあります。これは売却により利益が出た場合、売却した翌年に確定申告をしなければ適用されません。

サラリーマンであっても確定申告をしなければ認められないので注意しましょう。節税というのは役所は積極的にやってほしくないので、自分から動かない限りは節税されませんので、まずは知識として知っておく事が重要です。

3,000万円の特別控除

不動産を売却した利益から最大3,000万円が控除されます。つまり、3,000万円までは税金を掛けませんよという特例です。

この特例は自分が住んでいる家である事が必要です。投資物件はや相続した物件はNGです。

また、新たに家を買う場合に、住宅ローンの残高に応じて所得税の控除が受けられる、住宅ローン控除との併用ができません。売却利益と住宅ローン控除どちらか得かを計算する必要があります。

所有期間10年超の物件の控除

所有期間が10年を超える物件は税率が、利益の6,000万円以下の部分まで、20.315％から14.21%とかなり下がります。売却する物件が居住している事が前提になります。

相続物件を売却する場合の控除

相続した物件を売却する場合は、3,000万円特別控除が適用されます。ただし、期限が令和9年までである点と耐震補強等の条件があります。

譲渡損失となった場合の特例

不動産を売却しても譲渡所得がマイナスになるケースがあります。この場合、確定申告をするとその年の所得から損失を引いてくれるため、税金が安くなります。

これ以外にも控除はいくつかありますが、毎年期限が変わったり、新しい制度が出来たりと目まぐるしく変わります。そのため、不動産を売却するタイミングで不動産会社や税理士に相談をすると良いでしょう。

不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案

不動産売却時の諸費用を少しでも持ち出し無く払いたい場合は、不動産買取がおすすめです。

不動産買取であれば、不動産会社が買取をするため、不動産仲介会社も含めて諸費用の支払い時期に協力的に相談に乗ってくれます。

ただし、買取を依頼するのであれば、複数の不動産会社に買取り査定をしてもらいつつ、一番高く買い取ってくれる所に売却したいと思いませんか？

また、不動産会社ごとに内見に何度も来られても嫌ですよね。

時間も説明の手間も査定依頼会社分発生します。できれば、1社に説明や内見にきてもらい、その会社が窓口になってくれたら便利です。

そのようなご要望に応えるために不動産買取QAのサービスをご提案します。不動産買取QAでは不動産買取会社複数社から査定を取る事ができます。

売主様が複数の不動産買取会社との打ち合わせや、交渉に立ち会うのは大変です。特に忙しい仕事の合間を縫って、担当者複数人と会わなければならないのは非常に負担が大きいです。

そこで不動産買取QAが窓口となり、初回内見は不動産買取QAのみが行います。その情報を基に査定額が一通りそろい契約する不動産買取会社を決めてから再度内見を行います。

不動産買取QAが間に入る事で、時間がかかりそうなイメージがありますが、そこは不動産会社間だけでの取引になるためスピードは非常に早く決まります。

また、質問対応もプロ同士が話した方がスムーズに進むためスピード売却を促進する事にもつながります。そして、何より不動産買取QAが間に入る事で仲介手数料を売主様から頂く事はありません。売主様仲介手数料無料にてご利用できるのが最大のポイントです。