住宅ローンの残債問題
住宅ローンの残債が残る場合はどうする？
自宅を売却する際に思ったよりも高く売れずに、売れたお金で住宅ローンが全額返済できずに残ってしまった場合（残債が残った場合）、どうすればいいでしょうか？
家を手放して売ってもこの場合、住宅論の返済義務は残ります。返済を続ける必要があります。ですが、いくつか解決策や支払い方法手段があるので、事前に知っておきましょう。
住宅ローンの残る家を売る場合は一括返済が必要
住宅ローンが残っている家も売る事はできます。実際にはほとんどのケースが住宅ローンが残っている状態で売却されています。
ただし、住宅ローン返済中の家には「抵当権」が付いていますので、その抵当権を抹消しないと他人に売る事はできません。その抵当権は誰が付けているのか？答えは住宅ローンを借りている先の銀行です。
「抵当権」とは簡単に言うと、住宅ローンが返済できなくなった時に、銀行が損害を受けないようにその家を売って現金に変える権利の事です。
その抵当権を外す事ができるのは住宅ローンを完済したときです。そのため、基本的には家の住宅ローンを一括返済できる金額で売らなければなりません。
仮にですが、住宅ローンが残ってしまい、本当に払えなくなった場合のケースを説明します。
任意売却と競売になるケース
任意売却とは住宅ローンを返済できない場合に、金融機関の承諾を得て一般の人に家を売却する方法です。後から出てくる競売に比べて高く売りやすいというメリットがあります。
その際に残った残債に関しては分割での返済等、金融機関の承諾を得て返済を進めます。競売が裁判所の公示がされるのに対して、任意売却は公示されないと言うメリットもあります。つまり、他人に知られる必要なく手続きが進められます。
競売とは住宅ローンを長期的に滞納し、返済が難しいと金融機関が判断した場合に、金融機関の申し立てを受けた裁判所が競売を行います。競売を行い、一番高値を付けた者に売却し、その代金を返済に充てます。
競売は基本的に相場の6割～7割と非常に安い金額で入札されてしまうため、残債が残るケースが多いです。そのため、この場合も残債の返済は銀行と相談をして分割等で進めていく必要があります。
残債が返済できない場合の破産処理
任意売却や競売を経ても残債が残り、支払いが難しい場合は自己破産を申請します。
自己破産とは、裁判所に申請を行い、住宅ローンの債務（借金）を消滅させる手続きです。これにより残債の返済義務は無くなります。
自己破産にはペナルティがあり、信用情報（ブラックリスト）に登録されるためクレジットカードやローンを利用できなくなります。期間は金融機関ごとに異なりますが、5年～10年です。
また、連帯保証人が要る場合はその連帯保証人に返済義務が移行するため、連帯保証人に借金を背負わせる形になり大変な迷惑を掛けます。
借金の返済が無くなる代わりに、官報に掲示されるため社会的には公表されることになります。ただし、官報自体がインターネット上では画像PDFでしか閲覧できないため、検索をされて社会に公表されるリスクは少ないです。
住宅ローン残債が残るパターン
住宅ローン残債が残るパターンはいくつかに分類されますので、事前に自分がそのようなパターンに当てはまっていないか見ておきましょう
収入が減り住宅ローンが払えなくなる
倒産、リストラだけではなく、メンタル不調や体調不良によりしばらく働けなくなり、収入が減るケースがあります。その場合に住宅ローンの返済が進まなくなるリスクがあります。
そのため、無理のない返済プランで住宅ローンを借りておくというのも大事な要素です。また、世帯主が死亡した場合も同様の状況になりますが、こちらは団体信用生命保険に入る事が多いため住宅ローンが残るケースは少ない傾向にあります。
返済が進んでいない段階で売る
離婚、転勤、近隣問題等、理由はさまざまですが、特に新築物件を買った場合は返済が進まずにすぐに売ると残債が残るケースが多いです。
新築物件には新築のプレミアムが価格に乗っていますので、中古物件になった途端に値下がりします。都心部等で場所により値上がりする物件もありますが、非常に稀なケースですので、あまりに早く売却をすると残債が残るケースが多いです。
家を売る際に安くしすぎた
なかなか売れないケースや、売り急いだ場合等に、残債を残す金額で売ってしまケースが稀にあります。多くの不動産会社から査定を取るのが一番の解決策ですが、室内の状況によっては、一般向けの仲介で売るのが難しく、買取でしか売れないケースもあります。
そのため、このパターンは安くし過ぎたケースではなく、その価格が相場だったというケースもあるので、一概に不動産会社を否定できない場合もあります。
自然災害の被害にあった
保険に入っていない状態で自然災害の被害にあい家が無くなってしまった場合に、住宅ローンの支払いは残ってしまいます。
地震や水害のケースが日本の場合は多いですが、その分、該当するリスクに備える保険商品も多いので調べておきましょう。
不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案
買取を選択するにしても、残債が残らないように、可能であれば、複数の不動産会社に買取り査定をしてもらいつつ、一番高く買い取ってくれる所に売却したいと思いませんか？
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