不動産の売り方

最初に家を売る方法を決める

家を売るのはほとんどの人が一生で一回あるかないかの経験になります。普段から積極的に家を売るための情報収集をしている人もあまりいないと思います。

家を買う時は立地や景観や内装にこだわって一生懸命に情報収集をしますが、家を売る時はそこまでこだわらずに売る方も多いです。

不動産会社に任せておけば家は売れますが、後から後悔しないように基本的な家の売り方は一通り知っておいた方が損をしないと

仲介で売る

仲介とは不動産会社が不動産の売主様と買主との間に入って不動産を売却する方法です。不動産会社の役割はたくさんの購入希望者を集める事と、不動産取引における書類作成等の手続きを代行する事が主な役割になります。

一般の方が単独で、不動産の購入希望者を集めたり、書類を揃えたりすることは大変です。また買主側も住宅ローンの申請等やるべき作業が多岐に渡ります。こういった、面倒で一定のスキルが必要な作業を不動産会社が代行します。

不動産会社が売主様と買主との間に入るため、仲介手数料が発生します。少しわかりづらい説明になりますが、売主様と買主のそれぞれに別の不動産会社が仲介として入る事もあれば、両方で1社の仲介会社が対応する事もあります。

売主様と買主側の双方の仲介を1社で担当する場合、それぞれの売主様からの仲介手数料、買主からの仲介手数料とを1社で両方もらうことができます。これを両手取引と言います。

仲介は基本的には一般の方に売却するため、買取で売るよりも高く売れる傾向があります。ただし、販売期間は長く、3カ月～6ヶ月程度は販売期間を見ておくと良いでしょう。

買取で売る

買取は不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。買取は不動産会社が直接買い取る場合は間に仲介する会社が入らないため、仲介手数料がかかりません。

ただし、仲介で売却する話を最初に進めてた場合に、その仲介不動産会社から不動産買取会社を紹介されて買い取ってもらうケースがあります。

特に大手不動産会社に多い手法です。この場合は買取ではありますが、仲介手数料がかかります。売主様→仲介会社→不動産買取会社と間に1社入るためです。

買取のメリットは売れるまでの期間が短いという点があります。1ヶ月程度で売り出しから決済まで進むケースも多くあります。

ただし、仲介で一般の人に売却する場合に比べて、7割程度の価格で買い取るのが一般的で、仲介よりも手取り額が少なくなる事が多いです。

不動産ではなはく、いらなくなった本を売る場合で例えるならば、ヤフオクに出品してなるべく高く買ってくれる人をじっくり待つのが仲介に近いです。ヤフオクが仲介会社の役割になります。

対して、ブックオフに持ち込んでその場で買い取ってもらうのが買取に近いです。ブックオフが不動産買取会社の役割になります。

不動産会社の繁忙期を知っておく

不動産会社が忙しくなる時期は3月です。その次が9月です。いずれも引っ越しシーズンになります。賃貸物件に限らず、売買物件もこの時期は売れる傾向にあります。

売買物件は特に3月に売りたいと考えている不動産会社も多く、3月に向けて売り物になる物件情報をなるべく多く集めようとします。

逆に売りづらい時期といのは8月と1月です。いずれもお盆休みや正月休みがあり、まず、不動産会社が長めの休みに入るケースが多く営業日が少ないです。

また、家を買う人達の動きもお盆やお正月は季節のイベントが多く、不動産を購入するモチベーションはあまりわかないようです。

3月・9月の良く売れる時期に不動産を売りたい場合は、遅くとも1ヶ月前には相談をしておいた方が良いでしょう。

理想は3カ月くらい前に相談をしておき、先に売却活動を始めておいて内見をしてもらい、一番売れる時期に決めてもらうという流れです。

家を売る流れ

家を売るために事前に確認しておく事項や必要書類を集めておきましょう。少し面倒ですが、これを後回しにしておくと、契約が遅れてしまったり、売れるチャンスを逃がしてしまう事にもつながります。

住宅ローンの残高

住宅ローンの残高がいくら残っているかを調べておきましょう。残債が無い方や相続で所有した方は関係ありませんが、住宅ローンが残っている方は売った金額で残債が残らないかをシミュレーションする必要があります。

もし、住宅ローンの残債が残ってしまう場合は任意売却や、残債用のローンを借りる等の別の対応が必要になってきます。

また、希望金額で必ずしも売れるわけではないので、ローン返済があまり進んでいない人は先に事情を不動産会社に話しておきましょう。

売却想定価格

できる範囲で良いので自分で売却相場を調べておきましょう。インターネット上でマンション名を検索して、過去の販売価格帯が出ているケースがあります。

また、周辺で同じくらいの広さや年数の物件価格も参考にすると良いでしょう。この際に注意が必要なのはマンションの場合、同じ建物内の同じ広さの物件でも価格帯に幅がある事が多い点です。

同じマンション内の同じ広さの物件が、1,800万円から3,000万円まで幅があるとします。ここ数年の物件価格の上昇があるため、余計にわかりづらいのですが、これは本当に物件の価格が上がっているケースとそうではないケースがあります。

そうではないケースは、リフォームされている物件のケースです。リフォームされて売り出されている物件は、リフォームされていない物件に比べてリフォーム費用が乗るため高く売り出されます。

この点を注意しないと、今住んでいる家がリフォームされていない状況にもかかわらず、想定している売却価格を高く見誤ってしまうケースがあるからです。

売却優先順位

いつまでに、いくらで売りたいか。その2点を先に明確にしておくと良いでしょう。もちろん、希望通りには進まない事の方が多いですが、条件を妥協するにも元々の希望が明確になければどの程度妥協していいかもわからなくなってきます。

また、いつまでに売りたいかを明確にしておけば、途中で方針変更をして仲介から買取に切り替えるべきか等も判断をしやすくなります。

書類の準備

不動産の売却にあたっては多くの書類が必要になります。特に登記済権利書または登記識別情報に関しては手元に無い場合には再発行ができないため、決済の手続きが一部変更になり、手間がかかります。

足りない書類が先に明確になっていれば、不足書類の再発行や別手段の段取りが出来ます。後から不足に気付くと時間がかかる事務手続きも多いので先に確認しておきましょう。

不動産会社を探して査定を依頼する

不動産会社を探して物件査定の依頼を出します。知り合いの不動産会社や駅前の大手不動産会社、地元密着の不動産会社等、多数あります。

迷う場合は一括査定サイトなどで複数社から査定を取る方法もあります。ですが、一括査定サイトの場合は複数の不動産会社から電話がかかってきて対応が非常に面倒という意見もあります。

ただし、一括査定サイトで一生懸命に対応してくれる不動産会社は、販売活動を依頼した後も一生懸命に頑張って売ってくれる可能性もあります。

一長一短な面はありますが、複数社の意見を聞くと言うのは手間がかかりますが、適性価格を見極めるうえでは良いかもしれません。

ただし、基本的には一括査定サイト経由の査定は高い査定が出てくるので、その点を考慮して判断しましょう。正直に相場通りの売れている金額で提示してくる会社は非常に稀です。

仲介の場合は媒介契約（ばいかい）を交わす

査定額や不動産会社の対応から、仲介に入ってもらう不動産会社を選びます。不動産会社が決まったら、媒介契約という契約を結びます。

この際に不動産会社は専任媒介契約という契約を通常は結びたがります。これは依頼した不動産会社以外から買主を紹介してもらうことができない契約になります。

この専任媒介契約を結べれば、契約期間内に自分たちで買主を見つけてくれば、仲介手数料が入ります。専任媒介契約でない、一般媒介契約の場合、他社が買主を見つけてきてしまう事もありますが、専任媒介契約はその心配がありません。

この専任媒介契約を不動産仲介会社は結びたがります。そのため、少しでも高く売れるアピールをしたいために高めの査定を出すというパターンが多く見受けられます。

実際に売れなければいくら高い査定を出しても意味がないので、どうやって売っていくのかも含めて根拠を明確にしてくれる会社に依頼した方が良いでしょう。

売却活動・内見

実際に不動産仲介をどこかの不動産会社に専任媒介契約で依頼すると、不動産会社間で共有する物件情報データベース「レインズ」に登録をしなければいけません。

その情報を見て、東京都内であれば東京都内や首都圏全ての不動産会社が自分のお店に家を探しに来た人に物件を紹介する事ができます。

このレインズを利用する以外には、新聞折込チラシやインターネットの不動産ポータルサイトへの掲載等があります。

ただし、不動産仲介会社が自社の広告宣伝能力を過大に強調してくるケースは注意です。大手不動産会社や地元密着の不動産会社にも多いケースです。

この場合、その会社が探してきた顧客に買ってもらう前提になります。不動産仲介は、レインズをみて買主を紹介してくれる、買主側にも仲介がいます。

他の不動産会社が紹介してくれたお客さんが不動産を購入した場合、不動産仲介会社は売主様からだけ仲介手数料をもらい、買主を紹介してくれた不動産会社は買主からだけ仲介手数料をもらいます。これを「片手取引」と言います。

仮に、売主様の仲介会社が自分で、買主を探してきた場合は売主様と買主の双方から仲介手数料を1社でもらえます。これを「両手取引」と言います。

同じ取引でも売主様と買主の双方から手数料をもらえるため、売上が2倍になるわけです。ただし、この両手を目指そうとすると自社で買主を探してくる必要があります。

それには広告宣伝費が莫大にかかります。やはり住宅は大きな買い物なので簡単には購入希望者を見つける事はできません。

本来であれば、レインズ経由で多くの不動産会社から購入希望者を紹介してもらった方が早く売れるのに、自社の広告だけで売ろうとするととても時間がかかるわけです。

明らかに両手取引を狙って販売を遅らせるような動きがある場合は、専任媒介契約の契約破棄も含めて交渉が必要です。

また、購入希望者は基本的には室内を見ますので、居住中であっても室内を見に来る内見には対応をする必要があります。

土日等の時間を調整してくれますが、いつ購入希望者が現れるかは予測できないので、不動産売却までの間は我慢が必要です。

売買契約・決済

買主が見つかった場合に一度で引き渡しまでに行かず、最初に売買契約を行います。売買契約から約1ヶ月程度経てから決済という引き渡しが行われます。

通常、売買契約は不動産仲介会社の店舗や事務所で行います。決済に関してはほとんどのケースが銀行の応接室で行います。

これは買主側が住宅ローンを組むため、住宅ローンを組む銀行の応接室等を借りて決済を行います。そのため、買主側の融資先銀行の支店になるため、必ずしも自宅から最寄りの場所ではない可能性があります。

ここまでが、不動産売却までの簡単な流れになります。

不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案

ここまでの説明の通り、仲介に関しては、複数回の一般の方からの内見に対応する必要があります。買取の場合はそれが一般の方ではなく買取不動産会社に代わります。

不動産買取会社に自宅に訪問してもらい買取りの査定をしてもらいます。中には仲介の査定と同時に買取りの場合の査定もしてもらうケースも最近は多くあります。

ただし、売主様が複数の不動産買取会社との打ち合わせや、交渉に立ち会うのは大変です。特に忙しい仕事の合間を縫って、担当者複数人と会わなければならないのは非常に負担が大きいです。

そこで不動産買取QAが窓口となり、初回内見は不動産買取QAのみが行います。その情報を基に査定額が一通りそろい契約する不動産買取会社を決めてから再度内見を行います。

不動産買取QAが間に入る事で、時間がかかりそうなイメージがありますが、そこは不動産会社間だけでの取引になるためスピードは非常に早く決まります。

また、質問対応もプロ同士が話した方がスムーズに進むためスピード売却を促進する事にもつながります。

そして、何より不動産買取QAが間に入る事で仲介手数料を売主様から頂く事はありません。売主様仲介手数料無料にてご利用できるのが最大のポイントです。