介護売却
介護で家を売りたい
既に高齢化社会になっているため、介護がきっかけで空き家となった家を売却するケースが増えています。
独居での生活を避けるために早めに老人ホームへ入居させたり、親族と同居させたりとやり方は様々ですが、基本的には住んでいた家は空き家になってしまいます。
空き家のままにしておくと、室内の痛みが進みやすく、また防犯面でも好ましくありません。毎年の固定資産税も引き続きかかります。
そのため、空き家を早期に売却したいと考えるケースが多いです。また、介護にかかる老人ホームの費用や医療費用の捻出もできるため、売却を考えるケースも多くあります。
ただし、「不動産は原則として名義人しか売れない」というハードルがあります。もし、要介護状態や痴呆症が進んでおりコミュニケーションが取れない場合は手続きが必要になります。
また、家を売った時の税金の負担等も知っておく必要があります。
介護状態だが痴呆症ではない場合
親が自宅を売る意思は確認できているが、体調が悪かったり、歩けなかったりで、売却の契約や決済に立ち会う事が難しいケースがあります。
その場合、親が署名押印した委任状があれば、子供が代理人となって家を売却する事ができます。これを任意代理といいます。
このケースは実際に非常に多くあり、契約までは親が立ち会っていたのですが、その後の決済までの間に入院してしまい委任状を取るケースもあります。
ただし、委任状は親が認知症の場合は効力がありません。認知症の親から委任状を取っても無効になります。
委任状のフォーマットは不動産会社から提供される指定のフォーマットを利用するケースが多いです。また、実際に子供等の親族ではない者が代理人を装って架空の不動産取引をする「地面師」という詐欺師がこの手法を悪用する事があります。
そのため、委任状には委任した親の印鑑証明と住民票を添付します。また、代理人の免許証をチェックしたりもしますが、そういったチェックにも限界があります。
そこで、不動産会社の担当者や登記を行う司法書士が病院や介護施設に居る親と面談して本人確認や売却の意思確認を行います。こうすれば、親が全く知らない取引を勝手にされる事は避けられます。
認知症になっている場合
親が認知症になってしまった場合、子供が代理人になって手続きを進める事は基本的には出来ません。簡単に言うと裁判所が決めた弁護士や司法書士が代理人の役割をして手続きをすることになります。
これは認知する能力に欠ける人を信頼して手続きを進める事は不可能なため、国が間に入って第三者に代理人を公（おおやけ）に認定する事で、詐欺的な不動産売却を防ぐための仕組みです。
まず、子供は親が痴呆症になってしまった場合に、不動産を売却しようと思ったら、家庭裁判所に成年後見人の申し立てをします。裁判所は成年後見人という代理人のような人を指名します。
この裁判所が指名した代理人を「成年後見人」と言います。成年後見人は痴呆症になった親の財産の管理や入院手続きを行います。また、親のために必要があれば不動産を売却する事もできます。
ですが、成年後見人が悪い人だった場合にこの立場を悪用されてしまう事があるので、ここでも一枚裁判所が間に入ります。
「居住用不動産処分の許可の申立て」という許可を裁判所に仰がなければ勝手に成年後見人が不動産を売却する事が出来ません。
ここまでのざっくりとした説明でもお分かりの通り、とても手間がかかります。手間がかかると言う事は時間がかかる事につながります。
高齢化社会を迎えて、この成年後見人が付いている売却案件も増えてきました。ですが、基本的にはこういった案件は「いつ売却が完了するかわからない」といつも言われます。
早ければ3カ月以内に決まるけど、遅くなったら半年かかるかもしれない。等、明確な日程が誰もわからないまま忘れた頃に売却が決まるイメージです。
そのため、将来的に不動産を手放す意思がある場合は、痴呆症になる前に売却をしておくのがベストです。
ここで裏技があります。親と老後のために「任意後見契約」を締結しておくと将来認知症になったときに子供が後見人になる事ができます。
任意後見人になっておけば将来、親が認知症になっても、裁判所の手間も省け、弁護士や司法書士を介さないで売却をする事ができます。
税金の優遇期間が切れる問題
自宅の売却で利益が発生しても、「3,000万円の特別控除の特例」という優遇制度があるため、所得税や住民税は発生しないケースが多いです。
ですが、空き家の状態が3年を経過する日の年の12月31日までに売却しなければ、この特例が使えなくなります。国としては空き家を増やさないために期限を設けてこの優遇制度を導入している背景が伺えます。
特例を利用できずに所得税や住民税がかかってしまう場合、その税率は所有期間が5年以内なら約39％、5年超でも約20％とかなり高率の税金がかかります。
そのため、判断を遅らせてしまうと税制面でも損をしてしまうケースがあるので注意しておきましょう。
一般的な不動産売却において早期売却が難しい理由
通常の不動産の売却方法は一般の方を対象に行います。当然、不動産は高額なものですので、簡単に決める人は少ないです。
また、現在の中古不動産市場において特にマンションの場合はほとんどがリフォーム済のリノベーション済物件が主流になっています。
そのため、介護で入院される直前まで住んでいた家の場合はどうしても一般の方で購入してくれる人を探すのに時間がかかり、売却まで時間がかかるケースが多いです。
不動産会社が買い取るのが一番早い
早期に売却をしたい場合は、不動産会社が買取をするのが一番早いです。最短で1ヶ月程度で決済（引渡し）まで進みます。
一般の不動産売却より価格は安くなる傾向にありますが、仲介手数料も不要なほか、瑕疵担保等からも解放されるため、後からのクレームに対応する必要もありません。
不要な手続き無く物件を手放したい場合にも負担が少ない手法です。また、古い物件である場合に瑕疵免責が買取においてはあるのがメリットの大きい所です。
不動産会社が物件を買い取る場合には室内に故障等があっても責任を追及されません。そのため、古い物件を売るにあたり故障個所を修理する必要もありません。
また、室内が汚い、古い状況であっても全く問題ないため、ゴミ処分や清掃等はせずにそのままの状態で売却頂く事ができます。
不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案
可能であれば、複数の不動産会社に買取り査定をしてもらいつつ、一番高く買い取ってくれる所に売却したいと思いませんか？
そのようなご要望に応えるために不動産買取QAのサービスをご提案します。不動産買取QAでは不動産買取会社複数社から査定を取る事ができます。
売主様が複数の不動産買取会社との打ち合わせや、交渉に立ち会うのは大変です。特に忙しい仕事の合間を縫って、担当者複数人と会わなければならないのは非常に負担が大きいです。
そこで不動産買取QAが窓口となり、初回内見は不動産買取QAのみが行います。その情報を基に査定額が一通りそろい契約する不動産買取会社を決めてから再度内見を行います。
不動産買取QAが間に入る事で、時間がかかりそうなイメージがありますが、そこは不動産会社間だけでの取引になるためスピードは非常に早く決まります。
また、質問対応もプロ同士が話した方がスムーズに進むためスピード売却を促進する事にもつながります。そして、何より不動産買取QAが間に入る事で仲介手数料を売主様から頂く事はありません。売主様仲介手数料無料にてご利用できるのが最大のポイントです。