事故物件売却

事故物件の定義

所有している不動産が事故物件となってしまった人の場合、御自宅であればリフォームをしてそのまま住み続ける判断もあるかもしれません。これが例えば自分が住まない、相続した物件であると処理に悩みます。

実際、早く売却して手放したいと考える人が多いです。そもそも事故物件は程度に関係なく売却できるのでしょうか？もし売却できるとすれば、どれくらい安くなってしまうかも気になりますよね？

事故物件とは、死亡事故や死亡事件で人が死亡した部屋など、住むことに対して心理的に不安を感じささせる物件を指します。一般的には売却が難しいとされますが、ある程度の値下げをすれば売却をすること自体は可能です。

そもそも、事故物件の定義自体が曖昧な事が多いので一旦整理しておきましょう。「それって、実は事故物件ではないですよ。」と言えるケースもよくあるからです。

心理的瑕疵（しんりてきかし）

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは目に見えない欠陥や欠点、過失などの意味で「気持ち的にちょっと嫌だなと思われてしまう欠陥」と言い換えた方がわかりやすいかもしれません。一例をあげると以下のようなケースです。

・人の死に関わる事件、事故が起きた
・隣の家がゴミ屋敷
・隣の家が暴力団事務所　など

これに対して、雨漏りや水漏れ、白アリ被害等は物理的瑕疵と言います。「見た感じこれはダメでしょう」と指摘しやすい欠陥です。

事故物件はこの「気持ち的にちょっと嫌だなと思われてしまう欠陥」という「「心理的瑕疵（しんりてきかし）」によって判断されるので、どこからどこまでが嫌なのかが曖昧でした。

例えば、Aさんはとにかく人が死んだ部屋は絶対に嫌だと考えていても、Bさんは殺人事件でなければ別に気にしないという人もいます。

なので、どこかで線引きをしないとこれからの高齢化社会ではこういった事故物件が増えてくるため、不動産取引の流通にも影響を与えてきます。

そこで、

2021年5月に国土交通省が「事故物件についてのガイドライン案」を公表し、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

このガイドラインによると、人の死についての告知義務（伝える義務）はあるが、病死や老衰などの自然死については売主様が買主に対して告知をする必要は無いとされています。

事故物件に該当しないケース

注意が必要なのは病死に該当する場合でも長期間発見されなくて、特殊清掃をするような状況になった場合は事故物件に該当してきます。

主に事故物件に該当してくるケースを下記にまとめておきます。

事故物件に該当するケース

事故物件の相場とは？

事故物件の売却価格はその事故の状況や背景により異なってきます。また、当然ですが、周辺物件相場とその物件自体の希少性も加味されるので、物件自体の力も相場に影響します。

実際に、相場感覚としては、通常の物件価格よりも20％〜50％程度は安くなります。ざっくりな区分ですが、自然死、自殺、殺人の順に値引き率は高くなります。

・自然死：約20％～30％

・自殺　：30％～50％

・殺人 ：50％以上

多くの人が気にする背景があればあるほど、相場価格と比べて安くなります。しかし、実際に物件を見た際に、その物件自体に魅力があったり、事故後の処理をうまく行っている場合は相場よりも値引き率が高くならないケースもあります。

事故物件をうまく売るコツは？

事故物件の要素である汚臭や事故後の雰囲気を無くしておくのがベストです。よくある事例をまとめておきます。

床を剥がす

死後それほど日数が無く発見された場合や、冬で臭いがそれほど残らない時期に発見された場合は遺体があった部屋のフローリングを全て剥がしておくケースがあります。

遺体の痕跡がフローリングに残っていると売りづらくなるためよく使われる手法です。特殊清掃や室内全体を解体するフルスケルトン解体までのコストも必要ないため、事故物件の査定でこの床を剥がされた部屋があるケースは多いです。

特殊清掃を行う

死後数日経過してしまい、室内に異臭が残る場合は特殊清掃が必要です。特殊清掃は専門的な経験のある業者に依頼しましょう。ネットだけの評判ではわかりづらいので、相見積もりを取る事を進めます。

臭いが付いてしまった場合に、特殊清掃だけで臭いが取れるのか？その答えはNOです。残念ながら完全には異臭は取れません。そのため、臭いの原因となる床や壁を含めてある程度解体してしまうケースも多いです。

ただし、特殊清掃をすることで少なくとも室内には出入りできる程度の状態にはなるため、売却自体はだいぶ進めやすくなります。

フルスケルトンにする

殺人、自殺、火事事故、等で死亡事故が起こった場合、発生個所の印象がやはり尾を引きます。室内のこの箇所でとわかる場合にはやはりなかなか買主が付かないケースが多いです。

そこで、思い切って室内をフルスケルトンに解体して売ってしまう方法があります。これだと室内のどの場所で事故が起きたという状況もわからなくなります。また、買主は基本的には不動産買取会社がこの場合は手を上げるケースが多いです。

不動産買取会社はリフォームをするため、解体費用が掛からない物件はリフォームの施工コストを抑えられるため、魅力的な物件に感じるケースがあります。

お祓いをする

意外かもしれませんが、「一度お祓いをしています」と伝えると、心理的にだいぶ安心して物件を見る事が出来る方も中にはいます。

お祓いを必ずしてから室内解体やリフォーム工事を始められる買主様がいます。

一般的な不動産売却において事故物件が難しい理由

通常の不動産の売却方法は一般の方を対象に行います。当然、不動産は高額なものですので、簡単に決める人は少ないです。

また、現在の中古不動産市場において特にマンションの場合はほとんどがリフォーム済のリノベーション済物件が主流になっています。

そのため、室内の状況がリフォームされていない状況で且つ事故物件の場合はどうしても一般の方が購入をするケースが少なく、売却まで時間がかかるケースが多いです。

不動産会社が買い取るのが一番早い

早期に売却をしたい場合は、不動産会社が買取をするのが一番早いです。最短で1ヶ月程度で決済（引渡し）まで進みます。

一般の不動産売却より価格は安くなる傾向にありますが、仲介手数料も不要なほか、瑕疵担保等からも解放されるため、後からのクレームに対応する必要もありません。

不要な手続き無く物件を手放したい場合にも負担が少ない手法です。

不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案

可能であれば、複数の不動産会社に買取り査定をしてもらいつつ、一番高く買い取ってくれる所に売却したいと思いませんか？

そのようなご要望に応えるために不動産買取QAのサービスをご提案します。不動産買取QAでは不動産買取会社複数社から査定を取る事ができます。

事故物件を売却したいとはいえ、売主様が複数の不動産買取会社との打ち合わせや、交渉に立ち会うのは大変です。特に忙しい仕事の合間を縫って、担当者複数人と会わなければならないのは非常に負担が大きいです。

そこで不動産買取QAが窓口となり、初回内見は不動産買取QAのみが行います。その情報を基に査定額が一通りそろい契約する不動産買取会社を決めてから再度内見を行います。

不動産買取QAが間に入る事で、時間がかかりそうなイメージがありますが、そこは不動産会社間だけでの取引になるためスピードは非常に早く決まります。

また、質問対応もプロ同士が話した方がスムーズに進むためスピード売却を促進する事にもつながります。そして、何より不動産買取QAが間に入る事で仲介手数料を売主様から頂く事はありません。売主様仲介手数料無料にてご利用できるのが最大のポイントです。