相続物件の売却

相続物件を売却したい

高齢化社会の到来を迎え、相続した不動産の処分で悩む売主様が増えています。基本的に高齢者の方が介護や入院する寸前まで居住していたケースが多いため、室内に荷物が多くどのように売ったらいいだろうかと途方に暮れるケースも多いです。

そして、何より不動産を「相続している」状態がそのままですと、毎年税金がかかり、今後の対応をどうすべきか悩むのではないでしょうか。

不動産を相続した場合の売却プロセスは、一般的な不動産売却とは異なる点がいくつかあります。まず、相続により得た一戸建て、マンション、土地などの不動産を売却する際、分割や名義変更が必要になることがあります。

さらに、相続した不動産の売却は、自己居住用の物件の売却と異なり、利用できる税金の特例が違うため、特定の期限や要件に注意する必要があります。

一般的に、不動産の相続は一生に一度あるかないかの大きなイベントです。そのため、多くの方が具体的な手順について迷うことがあります。この記事では、相続した不動産の売却を検討している方向けに、以下の内容を分かりやすく解説します

• 相続した不動産を売却する際の基本的な流れと分割方法
• 名義変更に必要な書類
• 売却時に留意すべきポイント

これらの情報を理解し、活用することで、相続した不動産のスムーズな売却が可能になります。この記事を最後までお読みいただき、有益な情報を得ていただければ幸いです。

相続自体の流れ

最初に相続自体の流れを説明します。まず、住居の相続手続きには期限があることを知っておいてください。

最初の関門は相続放棄の有無です。まず、相続対象となる人は相続してから3か月以内に相続するのか、相続放棄するのか決めなければなりません。

相続放棄にあたっては遺言書が有るのか、否か、遺産や借金が無いかをそれまでに確認しておくことが必要になります。

相続した不動産売却に関係する各手続きの期限について順番にご紹介します。

相続の各手続

相続には手続き内容と期限を含めて以下のような手続きがあります。

一連の相続の流れの中で、不動産を相続した場合には、自信がその不動産を売却するには、住居の名義変更が必要です。ただし、遺言書があれば原則として遺言書に従い名義変更を行う必要があります。

もし、遺言書がなく、且つ、自分自身や特定の相続人に不動産を相続させたい場合は、遺産分割協議を相続対象の親族で行います。なお、この遺産分割協議には特に期限の定めはありません。

そして、無事に相続が終わり、自信の所有物になった不動産には相続税がかかります。その相続税は相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に納付する必要があります。

この相続税の支払いが負担になる人や、使わない不動産を相続した人が、現金化をするために不動産の売却を検討します。

物件相続後から売却までの流れ

一般的な不動産売却の流れは以下のようになります。このケースは一般の方に売却するケースを想定しています。

一般の方に売却する場合は、不動産仲介会社経由で一般の買主を探してもらいます。そのため、不動産仲介会社の営業力や広告力に依存する部分があるため、売れるまでの期間は長くなります。おおよそ5ヶ月～6ヶ月くらいはかかるとみておいた方が良いでしょう。

不動産会社が直接買取を行う、買取の場合は買い取る不動産会社と売主様の金額の合意さえ取れれば良いので非常に早く売却が進みます。

合意がスムーズに取れれば、1ヶ月～1.5ヶ月程度で売却が完了します。ただし、お引越しの都合や遺品の整理等もあるので、そういった作業が完了するまで引き渡しを延期する事も出来ます。

不動産の名義を変える際の必要書類

不動産を相続して自分の所有にするときも、売却して現金化するときもいずれも名義変更という所有者を変更する登記が必要になります。特に相続の場合は名義変更に必要となる書類が多いので事前に確認をしておきましょう。

死亡した方の書類

相続する方の書類

これ以外にも必要となる書類がたくさんあります。それぞれの状況により、異なりますので、登記を実行してくれる司法書士のアドバイスに則り書類を用意していきます。

不動産売却のための必要書類

相続した不動産を売却するにあたり、権利書等の重要書類を用意しておくことが必要です。相続の場合、書類が見つからないケースも多いため、まず早期に書類を探すアクションを取りましょう。

仮に足りない書類があったとしても、再発行や取得できる書類も多く、解決策は必ずあります。そのため、「何の書類が無いのか」だけでも先に明確にしておくと良いでしょう。

不動産の売却にあたって必要な書類は以下の通りです。他にも取引内容により必要な書類はありますが、代表的な書類を列記しておきます。

売却が決まり、決済時に必要な書類の一例が下記になります。ローン残債等があれば他に必要な書類が増えます。銀行等と相談のうえ最終的に必要な書類を全て用意します。

気を付けなければいけないのは決済日に必要な書類が揃っていないと、決済は止まってしまうと言う点です。不動産取引においては必要書類は必ず決済日に全て揃えておかなければなりません。

うっかり忘れてしまって、自宅や役所まで取りに戻るケースも稀に起こります。「後で提出するので」が許されない取引になるので注意しておきましょう。

相続した不動産が複数所有の場合

不動産は現金と異なり人数分を均等に割って利用する事が難しいです。そのため、不動産を共有で分割する際のパターンを知っておきましょう。

相続不動産の分割パターンは「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の大きく4種類あります。

現物分割

「現物分割」とは、死亡した人の現金、不動産、家財などの財産を現物で個別にそれぞれの相続人に分ける分割方法です。

例えば現金はお兄さん、不動産は弟さん、家財はお姉さん。とブツごとに分けるイメージです。この方法は不動産を相続した弟さんは不動産を単独所有できます。

ですが、公平面から言うと課題が多い方法です。それぞれに分けれられたブツが公平な時価であることは稀なので、誰かしら損をした印象を持つケースが多いです。

代償分割

代償分割とは、一番多くの財産を相続した人が、他の相続人に現金を支払うことで不公平感を調整する相続方法です

例えば、お兄さんが不動産を相続したら、そのうちの不公平な分の相続金額をお姉さんと、弟に現金でお兄さんが支払います。

一人に不動産を相続する事ができます。メリットはその点です。ですが、この場合、相続した御兄さんが個人のお金で代償金を支払うため、現金を既に持っている人でないと経済的負担が重くなるというデメリットがあります。

共有分割

共有分割とは、不動産を法定相続割合で共有して所有する分割方法です。共有分割は、法定相続分で公平に分けられるというメリットがあります。

ですが、お兄さんが亡くなると、その子息が相続し更に相続人が増え、将来的に相続人が増えすぎて売却しづらくなるデメリットがあります。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して得た現金を分割する方法です。これが一番公平に且つ、将来的な負担も生まないというメリットがあります。

ただし、当然ですが、売却には一定の時間と手間がかかるというデメリットがあります。いわゆる一般的に相続による不動産売却とはこの換価分割におけるケースが多いです。

名義変更の義務化

不動産を相続した場合、誰が売主か明示が必要なため、名義変更の相続登記が必要です。ところが、これまで、相続登記は行わなくても罰則が無く、必要がなければ費用もかかるので、手続きをしない方も多くいました。

しかし、結果として所有者がハッキリしない土地や建物が増え、空き地問題や空き家問題の原因になっていたため、2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。

名義変更の仕方には、主に「法定相続」、「遺言による分割」、「遺産分割協議による分割」の3種類があります。

法定相続

法定相続とは、法律に則った分け前で共有の名義で名義変更することです。相続した物件を売却して、現金にする場合、この法定相続で共有名義にしてそのまま売却すれば、それぞれの持ち分で現金を分ける事ができます。

遺言書がある場合の分割

遺言書がある場合は、原則として遺言に従って分け前で名義変更を行います。ただし、遺言書の内容と異なる内容で名義変更したい場合には、遺産分割協議を行うことが必要です。なお、遺言書が無い場合も遺産分割協議を行います。

遺産分割協議による分割

遺産分割協議とは、「遺言書がない場合」「遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に行います。そこで「全員の賛成があれば成立」します。遺産分割協議自体は親戚や兄弟が全員集まる必要はなく、Zoomや電話でも構いません。ただし、遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意が必要なのは変わりません。

共有名義の不動産の売却

共有名義の不動産を売却する場合は共有者全員の同意が必要になります。価格やそもそも売却するのか否かも含めて事前にすり合わせをしておくことが必要です。

中でも、最低いくら以上ならば売却するかを決めておく事が重要です。価格の意思統一が取れていないと話し合いが進まなくなるからです。

共同登記による換価分割

不動産を売却して現金で分け前を配る換価分割には、共同登記型と単独登記型とがあります。

共同登記型とは、不動産を共有で登記し、そのまま売却する方法のことです。この方法は相続人全員が契約時に揃う必要があるため、病気や介護状態の相続人がいたり、海外に在住している相続人がいる場合には難しい方法になります。

単独登記による換価分割

単独登記型とは、一度不動産を特定の相続人が単独で所有します。その相続した人が売却した後、そのお金を他の相続人に分けます。分割の仕方としては、遺産分割協議になります。

相続人の契約時の全員集合が難しい場合には単独登記型はメリットがあります。ただし、相続人が受け取った不動産売却時の現金を他の相続人に分配する行為が贈与とみなされないように、遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得することを明記しておくことが必要です。

相続不動産は3年以内に売却すると税金が安い

相続した不動産は約3年以内を目安に売却すると、税金が安くなる特例を適用できる場合があります。これは国の政策として空き家不動産を増やさずに流通させる狙いがあると考えます。

相続した不動産の売却時に使える可能性のある特例は、2種類あります。

3年という月日はあっという間に過ぎますので、相続している不動産を所有している方は早めに対応方法を決めておいた方が良いでしょう。